Nejen polské hypoteční úvěry zdražily

V USA se po zvýšení úrokových sazeb zvýšila splátka nové půjčky o 50 procent. Pro srovnání, splátka polského úvěru vzrostla v podobném období téměř o 80 procent. Až na to, že v USA jsou půjčky na bydlení poskytovány s pevnou úrokovou sazbou, což znamená, že více zaplatí pouze noví dlužníci. I přes dražší půjčky zůstává poptávka po bydlení v USA vysoká.

V USA je standardní půjčka s pevnou úrokovou sazbou

Typický americký hypoteční úvěr je poskytován s pevnou úrokovou sazbou po celou dobu 30 let. To je velký rozdíl oproti půjčkám v Polsku, které jsou poskytovány s variabilní úrokovou sazbou nebo nyní stále častěji s fixní sazbou na dobu 5 let. Situace, kdy se úroková sazba po celou dobu úvěru nemění, znamená, že klienti ochotně refinancují úvěry při poklesu úrokových sazeb. Snižují si tak úrokovou sazbu po celou zbývající dobu splácení. Když však začnou sazby růst, vede takový mechanismus k „zabetonování“ trhu – majitelé domů s levným úvěrem je nechtějí prodat ze strachu, že o něj přijdou. Tím se výrazně snižuje nabídka bytů a domů ze sekundárního trhu, která tvoří 85 procent. prodeje v USA (15 procent je nový trh s nemovitostmi).

Aktuální průměrná úroková sazba nových amerických hypoték je 6,8 %. (oficiální úroková sazba Fed je 5-5,25 procenta.) ve srovnání s úrovněmi pod 3 %, které jsou stále k dispozici v roce 2021. To znamená, že měsíční splátka hypotéky se aktuálně pohybuje kolem 3,-. dolarů, za předpokladu 20 procent. akontace a průměrná cena domu 0,5 milionu dolarů. Splátky takového úvěru se zvýšily o 50 procent. ve srovnání s mírou nižší než 2 %.

Pro srovnání, úroková sazba nových hypotečních úvěrů v Polsku se aktuálně pohybuje kolem 9 %. (při úrokové sazbě NBP ve výši 6,75 procenta.). V Polsku začala růst se začátkem cyklu zvyšování úrokových sazeb. Zvýšila se z přibližně 2,5 procenta. v srpnu 2021 na 9 procent. k dnešnímu dni, což znamená zvýšení splátky průměrného úvěru v hodnotě 0,5 mil. PLN na 30 let o 80 %. 

Domácí stavitelé získávají i přes klesající ceny

V USA se potýkáme se zvýšením úrokové sazby u nových úvěrů, zatímco cena domů klesá. A paradoxně akcie domácích stavitelů letos patřily k těm nejvýkonnějším. Důvodem je skutečnost, že stále existuje silná poptávka po nových domech podpořená demografickými faktory. A nabídka a zásoby nových domů na trhu jsou omezené. Výše popsaný mechanismus na druhou stranu odrazuje majitele domů s levnějšími úvěry od jejich prodeje, což omezuje nabídku na sekundárním trhu. Máme zde co do činění s tržní anomálií, protože pokud se podíváme na ukazatele širší než bydlení REITs (AVB) do infrastruktury (PAVE) i ceny dřeva použitého na stavbu domů v USA takové nárůsty nezaznamenaly. Zdá se však, že tyto sektory mají pravděpodobně nejhorší za sebou, protože úrokové sazby se blíží vrcholným úrovním a americká ekonomika zůstává odolná vůči recesi.

Index S&P Homebuilders Select Industry letos vzrostl o 20 %, což je dvojnásobek širokého indexu S&P 500. vyšší než nejnižší úroveň v roce 40. Měsíční prodeje nových domů vzrostly o 2022 procent. vyšší než minimum z roku 25 a 2022 procent. nad dlouhodobým průměrem. Zatímco dostupné zásoby jsou nejnižší za rok po 5 měsících. Průměrné prodejní ceny klesly na 8 420 USD v důsledku zvýšeného podílu prvních kupujících domů (obvykle menších a levnějších). Prodeje stávajících domů naopak klesly o 000 procent. ve srovnání s předchozím rokem a činí 30 procent. nižší než dlouhodobý průměr. Velcí vývojáři jako Pulte a DR Horton zaznamenali zisky, ale jsou stále připraveni na nejisté časy, přičemž jejich P/E je aktuálně pod 25x.

O autorovi

Pavel Majtkowski - analytik eToro na polském trhu, který sdílí svůj týdenní komentář k nejnovějším informacím o akciových trzích. Paweł je uznávaným odborníkem na finančních trzích s rozsáhlými zkušenostmi jako analytik ve finančních institucích. Je také jedním z nejcitovanějších odborníků v oblasti ekonomiky a finančních trhů v Polsku. Vystudoval práva na Varšavské univerzitě. Je také autorem mnoha publikací v oblasti investování, osobních financí a ekonomiky.