Co je to REIT - jak do toho investovat [PRŮVODCE]

Investice do nemovitostí je obvykle spojena s nákupem nájemního bytu nebo stavebního pozemku. Jedná se o nejoblíbenější způsob investování do nemovitostí polskými domácnostmi. Bohužel tyto investice zpravidla nejsou geograficky diverzifikované. Obvykle se týkají jedné země a někdy pouze jedné poviatky. Vzhledem k finančním omezením se samoinvestování zaměřuje na nemovitosti s nízkou hodnotou. Investice do datových center, kanceláří, nákupních center přesahují finanční možnosti a kompetence většiny jednotlivých investorů. Řešením je investovat do společnosti REIT, která vám umožní získat akcie v nejlepších nemovitostech po celém světě. Vše, co potřebujete, je přístup na zahraniční trhy.

historie

REIT jsou ve Spojených státech stále populárnější formou obchodní organizace. REIT je jiný REAL Estát Iinvestice Trez. Jedná se o podnik, který vlastní, provozuje nebo financuje nemovitosti generující příjmy.

Tento vzorec byl založen v roce 1960 podpisem Realu Zákon o investicích do nemovitostí. Od té chvíle mohl investor nakupovat akcie v portfoliu komerčních nemovitostí. Zpočátku to byla hlavně nákupní centra. Na konci 60. let se objevily železniční REITy (např. S ​​trakcí). I dnes je zástupce tohoto typu REIT uveden na americké burze. Je to společnost Power REIT (ticker: PM).

Spolu s daňovou reformou z roku 1986 byly vytvořeny moderní REIT. Poté společnost REIT získala právo spravovat a provozovat nemovitosti. Dříve se používaly hlavně k vlastnictví a financování nemovitostí. V následujících letech se zvýšil počet průmyslových odvětví, ve kterých REIT působí. Příkladem je Getty Realty, která je uvedena na burze cenných papírů. Společnost vlastní, pronajímá a financuje obchody, čerpací stanice a myčky aut.

Požadavky, které musí REITs splnit

Aby se společnost kvalifikovala jako REIT ve Spojených státech, musí splňovat následující požadavky:

• Musí být v jednom z 50 států nebo v District of Columbia
• Mějte obchodovatelné akcie nebo investiční certifikáty
• Mějte alespoň 100 investorů v prvním roce od založení
• Podnikem nemůže být banka ani pojišťovna
• Vyplácí nejméně 90% zisků ve formě dividend
• Pravidlo 5/50 musí být splněno, tj. 5 nejlepších investorů nemůže vlastnit více než 50% akcií
• 75% hrubého zisku musí pocházet z realitních činností (příjem z pronájmu, financování nemovitostí)
• 75% aktiv investovaných do segmentu nemovitostí (nemovitosti, půjčky, MBS)

Druhy REIT

Realitní investiční fond lze rozdělit na to, jak a kým lze akcie získat. Dokáže rozlišit:

• Veřejné, přijato k obchodování - jedná se o REIT, jejichž akcie lze nakupovat a prodávat na akciovém trhu. REIT je registrován u SEC (americký ekvivalent KNF). Asi 200 zástupců společností tohoto typu je kótováno na americké burze cenných papírů. Některé z REIT jsou komponenty takových indexů jako S&P 500, S&P 400 nebo Russell 2000.
• Veřejný, nepřijatý k obchodování - tento typ REIT je známý jako PNLR (Public Non-Listed REIT). Tento typ společnosti je registrován u SEC, ale akcie nejsou k dispozici pro veřejné obchodování. REIT mají nicméně právo provádět výkupy akcií. Na druhé straně mohou investoři soukromě nakupovat a prodávat tržní podíly na trhu. Minimální investice do tohoto typu společnosti se pohybuje od 1000 2500 do XNUMX XNUMX USD.
• Soukromé: Jedná se o trusty, které nejsou registrovány u SEC. Z tohoto důvodu nejsou přijati k obchodování na burze. Ve výsledku je nakupují institucionální investoři.

Další divizí je typ aktiv ve vlastnictví Real Estate Investment Trust. Tyto jsou:

• Vlastní kapitál REIT - jedná se o nejpočetnější typ. Vlastní, spravují a provozují nemovitosti generující příjem. Hlavní příjem pochází z nájemného od nájemníků. Dalším zdrojem příjmů jsou poplatky za správu.
• Hypoteční REIT - je to zajímavý typ podniku. Zaměřují se na poskytování financování na realitním trhu. Může se jednat o investice do cenných papírů krytých hypotékou (MBS) nebo zprostředkování přímých půjček. Hlavní zisk je generován z čisté úrokové marže, tj. Rozdílu mezi úrokem z investovaných prostředků a náklady na financování investice.
• Hybridní REIT - toto je kombinace obou předchozích REITů. Tyto společnosti mají jak realitní portfolio, tak i obchodní segment financování nemovitostí.

Odvětví, ve kterých REIT působí

REIT fungují v mnoha různých průmyslových odvětvích, včetně:

• Obchodní centra
• Datová centra
• Opieka zdrowotna
• Kanceláře
• Průmyslové budovy
• infrastruktura
• telekomunikace
• Vězení

Jak investovat do REIT?

To je rozhodně zajímavý investiční nápad. Dobrým vyjádřením potenciálních zisků z trhu s nemovitostmi je index S&P Global REIT, který za posledních 10 let dosáhl celkového výnosu (po dividendách, před zdaněním) 7 %. Nárůst ceny samotného indexu činil 2,6 %. Rozdíl je způsoben výstavbou REIT, které musí většinu svých zisků vyplácet ve formě dividend, což zvyšuje míru návratnosti dosažené investorem. Níže uvedená tabulka ukazuje průměrnou roční míru návratnosti (CARG %) k 10. listopadu 2020.

Nejpopulárnější způsoby, jak investovat peníze do REIT, jsou:

• REIT uvedené na burze
• ETFs

Akcie a ETF na trhu REIT

Simon Property Group (SPG)

Je to jedna ze složek index S&P 500. Jde o největší fond působící jako vlastník a provozovatel nákupních center v USA. Na konci roku 2019 drželi podíly ve 204 nemovitostech (včetně 106 nákupních center, 69 Premium Outlets, 4 lifestylových center) působících v USA. Simon je přítomen ve 37 státech a Portoriku. SPG má také podíly ve 29 závodech v Asii, Evropě a Kanadě.

Společnost generuje většinu svých výnosů z fixních poplatků v závislosti na velikosti pronajatého prostoru a tržbách dosažených nájemcem. Po mnoho let to byla stabilní společnost, která se díky tomu, že je REIT, velkoryse dělila o své zisky s akcionáři. Díky své činnosti je společnost citlivá na finanční situaci svých nájemců. Společnost zpravidla neměla s naplňováním svých nákupních center žádné zásadní problémy. Situace se začala měnit v březnu 2020. COVID-19 snížil provoz v nákupních centrech, což mělo dopad na solventnost prodejců. Společnost uvedla, že v období od května do dubna vybrala pouze 51% nájemného. Ve 2020. čtvrtletí 1,06 činily tržby společnosti 25 miliardy USD, což znamenalo pokles o více než 73%. Čistý příjem poklesl o více než 145,9% na 50 milionu USD. Zhoršující se stav nájemců ovlivnil cenu SPG, která v průběhu roku poklesla o více než XNUMX%.

Simon Property Group graf, interval W1. Zdroj: xNUMX XTB.

Vanguard Real Estate ETF (VNQ)

Dalším způsobem, jak investovat do REIT, je nákup ETF s expozicí tomuto segmentu nemovitostí. Příkladem jsou skupiny Vanguard Real Estate ETF, které sdružují více než 180 společností působících jako REIT. Je to měřítko pro ETF Index MSCI US Investable Market Real Estate 25/50.

• Vydavatel: Vanguard
• Aktiva pod správou (AUM): 29,96 miliardy USD
• Roční poplatky: 0,12%
• Průměrný denní obrat (45 dní): 335,3 milionů USD

Zde je seznam 10 nejlepších pozic ETF na konci 2020. čtvrtletí XNUMX

ETF je velmi dobře diverzifikovaný a je vystaven jak trhu datových center, telekomunikacím, tak zdravotnictví. Součástí ETF je také Simon Property Group s 1,56% podílem.

Graf ETF Vanguard Real Estate, interval W1. Zdroj: xNUMX XTB.

Výhody a nevýhody investování do REIT

Výhody

Investice do REIT umožňuje investorovi diverzifikovat své portfolio vysoce kvalitními nemovitostmi. V případě nákupu kotovaných REIT nebo ETF získává investor také velmi vysokou likviditu svých aktiv. To je jedna z výhod, kterou například byty k pronájmu nemohou poskytnout. Další výhodou je možnost investování do rozvoje pro „běžného investora“ nepřístupných tržních segmentů. Příkladem je trh datových center nebo provozovatelů věznic. Jejich další výhodou oproti „obyčejné“ investici do nemovitosti je geografická diverzifikace. Je to také zajímavá pozice pro investory, kteří hledají aktiva, která by přidali do svého dividendového portfolia.

defekty

Při investování do jednotlivých REIT je nezbytné porozumět podnikání společnosti. Jako příklad lze uvést Simon Property Group, která trpěla během koronaviru. Na druhé straně Equinix, jehož podnikání v oblasti budování a správy datových center nebylo „infikováno“ Covid 19. Pro některé investory je nevýhodou investice do aktiv REIT nutnost vyplácet vysokou dividendu. Vzhledem k nutnosti dělit se o 90 % zisku s investory formou dividend vyžaduje rozvoj společností tohoto typu využití externího financování. To omezuje potenciál škálování a zvyšuje pákový efekt a úrokové náklady. Pro dlouhodobé investory by navíc bylo výhodnější odkoupit akcie, čímž by se vyhnuli nutnosti platit daň z dividend. Další nevýhodou je volatilita trhu, která na klasickém realitním trhu „není vidět“.