Čínský realitní trh - vše, co o něm potřebujete vědět

Nedávné nepokoje s čínskou společností Evergande Group opět upozornily na realitní trh ve Středním království. Je to zajímavé odvětví. Obrovská populace (asi 1,4 miliardy lidí) a rychlý růst reálných mezd přispěly k optimistickým prognózám pro tento trh. Obzvláště populární byla města 1. úrovně (vč. Pekin, kanton, Šanghaj) a úroveň 2. Ne každý však byl ohledně tohoto trhu optimistický. Již více než deset let je slyšet, že čínský realitní trh prohrává a čeká ho náprava. Někteří lidé zmínili Chinageddon, ekonomickou krizi v této zemi, která bude způsobena prasknutím realitní bubliny. Nic takového se dosud nestalo.

Zdroj kantonu: www.xinhuanet.com

Úžasný vývoj trhu s nemovitostmi znamenal, že Čína už v mnoha statistikách dohnala „Západ“. Například průměrná obytná oblast na obyvatele se v roce 2017 pohybovala kolem 450 čtverečních stop. Tento ukazatel je vyšší než ve Španělsku (přibližně 400) a srovnatelný s Francií a Velkou Británií. Všimněte si, že HDP na obyvatele upravený o paritu kupní síly je v Číně nižší než v západní Evropě.

Ukazatel, který vypovídá o důležitosti realitního trhu v čínské ekonomice, je poměr realitní činnosti k HDP. Ve Spojených státech je to kolem 17%. Ve Francii a Velké Británii byl vztah mezi těmito proměnnými kolem 20%. V Číně byla sazba 2017% v roce 29, což bylo vyšší než ve Španělsku během prasknutí realitní bubliny. Stojí za zmínku, že poměr tržeb na realitním trhu k HDP dosáhl v roce 2019 10%.

Regionální ekonomiky také těžily z rostoucího trhu s nemovitostmi. Příjmy provincie z prodeje půdy často představovaly 20-40% z celkového příjmu (podle Statista). Díky tomuto zdroji mohly provincie pokrýt výdaje na projekty v oblasti vzdělávání, zdravotní péče a infrastruktury.

Přečtěte si: Jak investovat do asijských indexů? [Průvodce]

Urbanizace v Číně

Spolu s otevřením čínské ekonomiky světu došlo k procesu silné urbanizace. Regiony u oceánu byly okny do světa. Důvodem byly logistické důvody (nižší náklady na dopravu vyváženého zboží) a politika čínské vlády, která v pobřežních provinciích vytvořila zvláštní ekonomické zóny. To stimulovalo rozvoj měst jako Guangzhou, Shenzhen, Šanghaj a Dalian. Tím začala skutečná „migrace národů“. Mnoho mladých lidí z venkova přišlo z vnitra za prací. To způsobilo „boom“ na realitním trhu. V roce 1982 žilo ve městech pouze 20% populace, stojí za zmínku, že v roce 1953 to bylo 13,3%. Po transformaci ekonomiky urbanizace rychle rostla. Již v roce 2005 žilo ve městech 43% čínských občanů. V roce 2020 činila urbanizace 60,6%. Za necelých 40 let došlo k nebývalému nárůstu poptávky po nových bytech. Toho využili developeři nemovitostí, protože své byty často prodávali „na kufr“.

Zdroj: scoopnest

Města duchů a volná místa

V roce 2011 bylo v Číně přibližně 64 milionů volných míst. Volná místa zahrnují jednotlivé budovy i byty ve vícegeneračních budovách. Je to samozřejmě šokující číslo, ale je třeba vzít v úvahu rozsah Číny s více než 1,3 miliardami lidí. V roce 2019 činil počet volných míst 65 milionů. To znamenalo, že zhruba 20% všech bytů v čínských městech bylo prázdných. Pro srovnání, ve Spojených státech byl tento poměr 7%. Podle profesora Gan Li z Southwestern University of Finance and Economics (Chegdu) se však míra neobsazenosti pohybuje kolem 50 milionů.

Jsou zde také pojmenovaná místa „Města duchů“které jsou postaveny "pro budoucnost"na podporu vládních urbanizačních plánů. Čínská společnost Baidu (vlastník populárního vyhledávače v Číně) vybrala několik měst na základě jejich online aktivity, kde je míra „bydliště“ 10% nebo méně. Jsou to města jako Kongbashi a Tongliao. Někdy je výstavba měst výsledkem vládních plánů týkajících se například umístění potenciálních průmyslových uzlů.

Byty - oblíbené aktivum Číňanů

Pro mnoho Číňanů je realitní trh „přirozenou volbou“ pro investování volných finančních prostředků. Nárůst cen v posledních několika desetiletích vytvořil přesvědčení, že ceny nemovitostí v Číně mohou pouze růst. Přitom investování na akciovém trhu stále není příliš populární. Na druhé straně je nabídka dluhopisů pro jednotlivé klienty omezená, což vyplývá ze skutečnosti, že podniky raději využívají bankovní půjčky.

Není tedy divu, že více než 60% čínských aktiv jsou nemovitosti. Pro mnohé je to investice kapitálu pro progresivní urbanizaci. V příštím desetiletí se přesune do měst přes 300 milionů lidí z venkovských oblastí. Z tohoto důvodu bohatí lidé kupují byty, které jsou nyní prázdné, ale aby se naplnily nováčky z interiéru. Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí neustále rostly, nebyl problém aktuálního peněžního toku z pronájmu bytů problém.

Zdroj: snipped.finance

Zvýšení cen nemovitostí

Jedním z ukazatelů, který agreguje ceny nemovitostí v Číně, je CNRPPI (Čína nominální index cen rezidenčních nemovitostí), který připravuje Banka pro mezinárodní platby. V letech 2005 - 2020 se zvýšil o více než 86%. Za posledních 10 let se index zvýšil o 41%, ale ve skutečnosti jen o 10%. V Austrálie skutečné zvýšení cen bylo za stejné období 15%, ve Finsku (+ 1%), Francii (+ 6%) a Jižní Koreji (+ 10%). Jak vidíte, růst cen nemovitostí v Číně není v posledních letech dynamický. Pro srovnání, v období 2010 - 2020 byl růst cen nemovitostí v Indii přes 70%.

Agregovaný index je však jen částí pravdy o realitním trhu v Číně. Podle Národního statistického úřadu byla v roce 2021 v Pekingu průměrná cena za metr čtvereční 42,3 tisíce. RMB. V roce 2008 to bylo kolem 11 2. RMB za m2010. V letech 2015 - 20 byla cena za metr čtvereční v tomto městě stabilní a činila přibližně 5 tisíc zlotých. RMB. Poté se cena za XNUMX let zdvojnásobila.

Rostoucí ceny nemovitostí ztěžují průměrné čínské rodině nákup nemovitosti. Čínský deník Global Times v článku z roku 2018 o klíčových omezeních nákladů na bydlení na čínskou spotřebu uvedl, že ve městech 1. úrovně byl poměr ceny a ročního příjmu domácností vyšší než 50. Za „rozumnou“ částku se považuje 3-6 . Ve městech 3. a 4. úrovně se poměr pohyboval od 30 do 40. Omezená dostupnost bytů přitahovala pozornost vlády, která „dala“ přednost tomu, aby byly ceny dostupnější.

Dalším problémem byly rostoucí ceny nájemného. Ve městech, jako je Šanghaj, Peking, Tiajin nebo Guangzhou, činila cena pronájmu bytu asi 60% mediánu platu (údaje: Formální sektor soukromého bydlení, práce Li Sun s názvem Dostupnost bydlení v čínských městech).

pasiva

Hlavním problémem vlády je rostoucí cena nemovitostí. Růst cen nemovitostí brzdil sociální mobilitu a byl jedním z faktorů, které mladé Číňany odradily od zakládání rodiny. Z tohoto důvodu existují plány na ochlazení realitního trhu.

Období „oddlužování“ ekonomiky se časově shodovalo s pokusem o ochlazení realitního trhu. Čína má velmi vysokou úroveň soukromého (nefinančního) dluhu, která kolem roku 200 přesahuje 2016%. Pro srovnání, ve Spojených státech v roce 2008 byl výše uvedený poměr 170%. Omezení půjček bankami mělo dopad mimo jiné v v realitním sektoru, protože developeři neměli takovou „lehkost“ při navyšování svého dluhu. To umožnilo „udržet“ úroveň dluhu ve vztahu k HDP až do COVID-19, kdy se tento typ dluhu zvýšil na 225% HDP.

Ochlazení ekonomické situace spojené s obtížemi při financování půjček však způsobilo, že někteří vývojáři čelili problémům s likviditou. To bylo způsobeno obrovskými výdaji na „pozemkové banky“, aby byla vyhrazena dobrá místa pro budoucí rozvoj bydlení. Nárůst poptávky zároveň povzbudil developery ke spekulativním investicím, kde byla úroveň bytů nakoupených ve fázi výstavby nízká.

Dalším problémem byla ochota vývojářů „diverzifikovat“ své aktivity, i když manažeři neměli v daném odvětví žádné zkušenosti. Příkladem je investice společnosti Evergrande do velmi náročného trhu s elektromobily. NSPolice v roce 2019 investovala 23 miliard dolarů do závodu na výrobu elektromobilů a dvou továren na baterie EV v Kantonu. V současné době má China Evergrande New Energy Vehicle Group obrovské problémy s pokračováním svých ambiciózních investičních plánů.

Ambiciózní projekty musely být financovány dluhem. Pro mnoho společností v tomto odvětví není dluhové financování neobvyklé. Správně aplikovaný pákový efekt může společnostem pomoci roztáhnout křídla rychleji. Pokud jsou však půjčené peníze investovány do slabých podnikatelských projektů, s nízkým ROIC, dříve či později nastanou problémy.

Problémy Evergrande

Evergrande je „hrdina“ posledních týdnů. Je to jeden z největších rezidenčních developerů v Číně. Společnost byla založena v roce 1996 Xu Jiayinem. Evergrande těžila z obrovského tempa urbanizace Číny. V roce 2009 společnost debutovala na hongkongské burze. Společnost prodává své byty střední a vyšší třídě. Na konci června 2021 společnost vlastnila pozemkovou banku o velikosti 214 milionů metrů čtverečních (GFA), za kterou společnost zaplatila celkem 460 miliard RMB. Asi 70% pozemkové banky se týká pozemků nacházejících se v regionech úrovně 1 a úrovně 2. V první polovině roku vzrostly smluvní prodeje pouze o 2,3% r / r, a to navzdory skutečnosti, že z hlediska GFA tržby vzrostly o 11%. To znamenalo, že společnost začala prodávat levnější byty a využívat větší propagační akce. Navzdory obtížné situaci v oblasti likvidity zahájila společnost Evergrande v prvních 6 měsících roku 2021 65 projektů (včetně Pekingu, Guangzhou a Shenzhenu). Současná kapitalizace se pohybuje kolem 35 miliard HKD (hongkongský dolar). 

Finanční problémy Evergrande jsou známy již několik čtvrtin. Společnost je známá svou hybností. Níže uvádíme korunující příklad hybnosti. Pro svůj fotbalový klub Guangzhou FC (dříve Guangzhou Evergrande Taobao Football Club) zahájil projekt výstavby stadionu se 100 000 sedadly (více než Camp Nou v Katalánsku). Aktuální postup prací je následující:

Zdroj: reuters.com

Projekt má stát 1,9 miliardy dolarů a bude jednou z vlajkových lodí Guangzhou. Stadion má být připraven do konce roku 2022. Podle projektu bude stadion vypadat jako lotosový květ. Níže je konečná podoba stadionu:

Zdroj: Evergrande

V současné době se plánuje další prodej projektu Guangzhou City Construction Investment Group. Fotbalový klub Guangzhou FC, který hledá nového sponzora, má také finanční problémy.

Proces restrukturalizace se vztahuje nejen na rozvojové projekty, ale také na podíly společnosti Evergrande v jiných podnicích. Na konci září společnost oznámila, že našla kupce 19,93% podílu v Shengjing Bank za 1,55 miliardy dolarů. Stále je to však kapka v moři potřeb společnosti. Restrukturalizací prochází také společnost, která vyrábí a prodává elektromobily. V současné době podle CNWire Evergrande nařídila zaměstnancům výzkumu a vývoje (nesouvisí s modely Hengchi 5 a Hengchi 6), aby zůstali na dovolené do října.

Zdroj: Hengchi Electric Cars

Dluhy společnosti se pohybují kolem 300 miliard dolarů. Je třeba připomenout, že společnost má stále velmi velká aktiva, která se Evergrande pokusí zlikvidovat. Problém však je, že peníze potřebuje rychle. To znamená, že možná budete muset prodat se slevou na účetní ocenění. Společnost se prozatím snaží dosáhnout dohody s věřiteli, což bylo zmíněno v oznámení z 22. září. Nadcházející měsíce poskytnou odpověď na to, zda bude společnost schopna restrukturalizovat svůj dluh.

Čínští vývojáři

Níže je krátký souhrn vybraných čínských vývojářů. Některé z nich se zaměřují na investice v méně rozvinutých městech (úroveň 3 a úroveň 4). Jiní zase dávají přednost rozvoji rozvojových projektů v nejbohatších čínských městech (úroveň 1 a úroveň 2). zveme vás ke čtení

Country Garden Holdings

Společnost byla založena v roce 1992. Její sídlo je ve Foshanu. Country Garden Holdings je holdingový a realitní developer. Většina projektů je postavena v Číně. Společnost se zabývá výstavbou obytných budov (byty, byty), parkovišť a stacionárních skladů. Kromě toho se společnost zabývá výstavbou a správou hotelů. Na konci června 2021 společnost vyvíjela přes 3 projektů v 100 regionech. Většina projektů je vyvíjena v Guangzhou (Guangdong) - 582. Další největší oblastí projektů je region Jiangsu (381). Společnost také investuje do pozemkové banky. Pokud jde o rozlohu, dominují méně rozvinuté regiony (úroveň 3-4). Tyto regiony představují 84% nedávných nákupů. V 2021. pololetí 219 koupila společnost 88,4 pozemků a zaplatila za ně 2007 miliardy RMB. Country Garden Holdings má také řadu vedlejších aktivit. Vyvíjí mimo jiné segment stavebních robotů a robotů pro hotelový a restaurační průmysl. Společnost je kotována na hongkongské burze cenných papírů (ticker: 170). Aktuální kapitalizace je přes XNUMX miliard hongkongských dolarů.

Čína Vanke Co

Zdroj: caixinglobal

Počátky společnosti sahají do roku 1984. Od počátku své činnosti byla společnost spojena s dynamicky se rozvíjejícím městem - Shenzhenem. Od roku 1991 je kotována na burze v Šen -čenu. Jednalo se o druhé IPO v historii této burzy. Společnost generuje většinu svých příjmů z realitního trhu. Hlavní činností společnosti je projektování, vývoj a prodej bytů. Na konci června 2021 měla společnost 160,66 milionů metrů čtverečních (GFA - Gross Floor Area) projektů (ve vývoji nebo v plánu). Z toho 112,83 milionu m2 je v současné době ve výstavbě a 47,83 milionu m2 je ve výstavbě. Průměrná cena za m2 půdy v nových projektech je 7,5 tisíce PLN. RMB. Tak vysoké náklady na nákup pozemků jsou způsobeny rozsáhlými projekty v Šanghaji. Společnost také poskytuje služby pronájmu nemovitostí. Má přibližně 148 000 bytů ve 33 městech. V současné době je pronajato asi 95% bytů. Společnost také poskytuje služby správy nemovitostí a má skladovou činnost. V současné době je kapitalizace společnosti přes 280 miliard HKD.

Sunac China Holdings

Společnost byla založena v roce 2003. Hlavní činností společnosti je projektování, stavba a prodej bytů. Sunac China Holdings a její dceřiné společnosti navíc působí na trhu komerčních nemovitostí. Společnost také rostla prostřednictvím akvizic. Nejslavnější z nich byla akvizice 13 projektů „cestovního ruchu“ od Dalian Wanda za 6,6 miliardy dolarů (2017). Ve stejném roce Sunac také získal podíly na streamovací službě Le.com. Takové akce jsou součástí strategie „diverzifikace“ populární v Číně. Je však třeba mít na paměti, že přes 90% příjmů je stále generováno z hlavních činností (prodej nemovitostí). V první polovině roku 2021 společnost vygenerovala přibližně 2,5% výnosů ze správy majetku. Sunac je kótován na hongkongské burze od roku 2010 (ticker: 1918). Současná kapitalizace je necelých 70 miliard hongkongských dolarů.

Čína Zámořská půda a investice

Zdroj: investopoli.com

Společnost byla založena v roce 1979 v Hongkongu. Je dceřinou společností China State Construction Engineering Corporation Limited (CSCEC). Společnost původně fungovala jako stavební společnost, která vyvíjela infrastrukturní projekty v Hongkongu, Macau a pevninské Číně. V roce 1992 společnost debutovala na hongkongské burze. V roce 2007 se připojila k indexu Hang Seng. Je největším developerem a provozovatelem kancelářských budov v Číně. Od začátku XNUMX. let XNUMX. století společnost vyvíjí bytové projekty. Za posledních 40 let dokončila společnost 1700 rozvojových projektů v Číně, HK, Macau, New Yorku, Sydney a Singapuru. Rozloha dokončených obytných budov přesáhla 200 milionů metrů čtverečních.

Vlastnost Poly

Historie společnosti sahá až do roku 1973. Její sídlo je v Hongkongu a Šanghaji. Poly Property je dceřinou společností China Poly Group. Společnost navrhuje a vyvíjí vývojové projekty. Poly Property se zaměřuje na projekty ve středních a vyšších kategoriích. Společnost neustále zvyšuje průměrnou cenu za metr čtvereční prodaného bytu. V první polovině roku 2021 to bylo 13,8 tisíce. RMB za m2 (pevninská Čína). V roce 2019 společnost Poly Property prodala byty za průměrnou cenu 12,5 tisíce PLN. RMB za m2. Cena se však liší podle regionu. V Hongkongu je to 344 tisíc. RMB na 1 m2, v deltě řeky Jang -c' -ťan 20,3 tisíce. RMB na 1 m2. Na druhou stranu v méně rozvinutých regionech cena za metr čtvereční nepřesáhne 10 000 RMB. Uvedené ceny se týkají „identifikovaného prodeje“. Pokud vezmeme v úvahu „nasmlouvaný prodej“, tj. Nákup „díry v zemi“, pak je průměrná cena za 1 m2 přes 17,5 tisíce. RMB. Společnost také investuje do „pozemkové banky“ s odhadovanými 16 miliony GFA. Zaměřeno hlavně na města 1. úrovně (18%) a 2. úrovně (65%). Současná kapitalizace společnosti je 7 miliard HKD.

Vlastnost Shimao

Zdroj: Shimao Property

Společnost byla založena v roce 2001 díky čínskému miliardáři Hui Wing Mau. Po pěti letech debutoval na hongkongské burze. Společnost se zabývá výstavbou obytných budov, kanceláří, hotelů a průmyslových budov. Své aktivity zaměřuje na regiony úrovně 1 (24% tržeb v roce 2020) a úrovně 2 (41% tržeb v roce 2020). Největší tržby jsou generovány v Guangzhou, Pekingu, Fuzhou a Hangzhou. V prvním pololetí dosáhly smluvní tržby 152 miliard RMB a byly meziročně vyšší o 38%. Průměrná cena za 1 metr čtvereční bytu činila 17,7 tisíce PLN. RMB. Společnost také investuje do pozemkové banky. V první polovině roku společnost investovala do 19 pozemků o rozloze 3 miliony metrů čtverečních (GFA). Společnost za ně zaplatila 20,1 miliardy RMB. Pozemková banka má celkem přibližně 73 milionů metrů čtverečních (ve více než 100 městech). Rozvojové projekty jsou již ve vývoji na 50,7 milionu m2. Asi 75% pozemkové banky se nachází na 1. a 2. úrovni. Aktuální kapitalizace společnosti přesahuje 49 miliard RMB.

Souhrn

Problémy realitních společností v Číně mohou být paradoxně dobrou investiční příležitostí. Společnostem se silnou rozvahou a efektivním řízením může období turbulencí na trhu umožnit převzít mnoho zajímavých investičních projektů se slevou. Urbanizace v Číně bude pokračovat. Z tohoto důvodu je třeba počítat s dalším nárůstem poptávky po nových bytech. Panika na trhu přeceňuje všechny společnosti v tomto odvětví, ale u některých společností může být pokles cen akcií přehnaný. Očištění tohoto trhu slabšími hráči může být dobré pro celé odvětví. Krize 2007–2009 ve Spojených státech „nezabila“ všechny vývojáře. V současné době jsou některé z nich ceněny výše než na vrcholu americké realitní bubliny (např. DR Horton). Proto stojí za to sledovat čínský realitní trh, protože tam mohou být zajímavé investiční příležitosti. Samozřejmě je třeba mít na paměti, že pokud chce čínská vláda snížit marže v tomto odvětví, povede to k tomu. Pokud však pokles trhu bude pokračovat, pro mnoho čínských vývojářů bude poměr rizika a odměny velmi lákavý.