Jak investovat na trhu s nemovitostmi prostřednictvím akcií a ETF [Průvodce]

V období nízkých úrokových sazeb byla pro hledající alternativou investice do nemovitostí "Bezpečný" zisky s vyšším výnosem než u dluhopisů. Investoři do nemovitostí k pronájmu, lákáni nízkými náklady na financování, těžili z příznivého rozpětí mezi úrokovou sazbou úvěru a ziskovostí pronájmu. To povzbudilo některé vlastníky nemovitostí, aby rozšířili své podnikání v oblasti pronájmu. Přebytek vytvořený byty použily na pokrytí úroků a kapitálových splátek z následujících bytů přijatých k úvěru. Zatímco v některých zemích je možné vzít si půjčku za fixní úrokovou sazbu, například v Polsku nebo Finsku dominují půjčky s variabilní úrokovou sazbou. Níže je uveden rozpis úrokových hypotečních úvěrů s variabilními úrokovými sazbami v zemích eurozóny.

Źródło: Euro-area-statistics.org

V případě zvýšení úrokových sazeb budou mít půjčky s pohyblivou sazbou vyšší náklady na obsluhu dluhu. To by zase snížilo rozdíl mezi úrokovými náklady a ziskovostí pronájmu.

Levné financování umožnilo lidem čerpat hypoteční úvěry za historicky nízké náklady na financování. Nárůst poptávky způsobil růst cen nemovitostí. V důsledku toho rostlo čisté jmění vlastníků nemovitostí. Z nízkých úrokových sazeb těžili i realitní developeři. Dokázali levně financovat investice. Byty se přitom prodávaly na pařezu, a to kvůli vysoké poptávce (která stimulovala i nízké náklady na dluh). Díky silné poptávce po bytech mohli developeři přenést rostoucí náklady na materiál a pracovníky na kupce nemovitostí. Níže je graf ukazující index amerického trhu s bydlením. Jak je vidět, v letech 2020 - 2022 došlo ke zrychlení růstu cen. Nic samozřejmě nemůže růst donekonečna, jak v roce 2007 zjistili investoři na americkém realitním trhu. V mnoha případech musely čekat více než deset let, než se nominální ceny vrátily na úroveň před rizikovými hypotékami.

Źródło: Fred.stlouisfed.org

Investice na pronájem má své nevýhody

Za prvé, likvidita investic je mnohem menší než u prvotřídních dluhopisů a akcií. Druhým problémem je vybudování dobře diverzifikovaného portfolia nemovitostí. Je těžké stavět dostatečně velké, abyste měli nemovitosti v různých zemích a na opačných kontinentech. Problémem je navíc odlišný právní řád, který může v některých zemích více chránit vlastníka nemovitosti než nájemce. Například ve Španělsku zákon podporuje nelegální nájemníky, tzv squattery. V roce 2020 bylo v této zemi nelegálně obsazených bytů a domů přes 120 000. Co je důvodem tohoto jevu? Španělské zákony značně ztěžují vystěhování nelegálních nájemníků, pokud je nevystěhujete do dvou dnů. 

Realitní trh však není jen o bytech a domech k pronájmu. Investovat můžete také do průmyslových nemovitostí, skladů, hotelů, kancelářských budov a zdravotnických budov. I pro tyto investice se vyplatí mít diverzifikované portfolio nemovitostí. Vytvoření takového portfolia je pro investora s omezeným kapitálem v podstatě nemožné vybudovat. Řešením je využít ETFs vystavení mnoha segmentům realitního trhu. Jedním z nejznámějších je Vanguard Real Estate ETFcož vám dává vystavení skutečně diverzifikovanému portfoliu nemovitostí.

Podle údajů zveřejněných na webu Vanguard je majetek fondu investován především do:

• Specializované REIT – 35,6 %,
• Rezidenční REIT – 15,3 %,
• Průmyslové REIT – 12,6 %
• Maloobchodní REIT – 10,5 %,
• Health Care REITs – 8,3 %.

Největší složky indexu v portfoliu jsou:

• Prologis,
• American Tower Corporation,
• Crown Castle International,
• rovnodennost,
• Veřejné úložiště,
• Simon Property Group,
• studna,
• Digital Realty Trust.

ŠEK: Vanguard – Jeden z „velké trojky“ trhu ETF

Prologis

Počátky částí společnosti sahají do roku 1983, kdy Hamid Moghadam a Dough Abbey založili Abbey, Moghadam and Company (později AMB). Zavedená společnost se zpočátku zaměřovala na investice do kancelářských budov a obchodních center. V roce 1987 přestala investovat do kancelářských budov. Místo toho se začala orientovat na trh průmyslových a komerčních nemovitostí. V roce 1997 společnost debutovala na burze. V roce 2011 se společnost sloučila s ProLogis (AMB koupil ProLogis za 8,7 miliardy $ a změnil svůj název na Prologis). V současné době je jednou ze složek indexu S&P 500. Prologis vlastní, spravuje a rozvíjí portfolio logistických nemovitostí. V současné době působí v 19 zemích a má aktiva v hodnotě přibližně 104 miliard USD (vlastněná i spravovaná). Aktiva zahrnují více než 4 700 budov o rozloze přibližně 1 000 milionů čtverečních stop. Na konci roku 2021 má společnost přibližně 5 800 zákazníků. Většinu tržeb (85-90 %) získává společnost z nájmů placených společnostmi za pronájem logistických nemovitostí (např. skladů). 

Graf Prologis, interval W1. Zdroj: xNUMX XTB.

American Tower Corporation

Toto je další REIT kótovaný na newyorské burze. Jednou ze součástí je také Americká věž index S&P 500. Společnost vlastní a provozuje komunikační infrastrukturu ve Spojených státech a několika zemích. Společnost byla založena v roce 1995 jako součást American Radio Systems. V roce 1998 se ARS sloučila s CBS Corporation, následoval spin-off, z něhož byla vyčleněna American Tower. Jednou z hlavních činností společnosti je akvizice mobilních věžíkteré přijímají a odesílají signály z mobilních telefonů. Po akvizici poskytuje společnost American Tower Corporation anténu majitelům mobilních telefonů. Na konci roku 2021 měla společnost 221 000 stanic tohoto typu, nejvíce ve Spojených státech (přes 43 000). Čím více se firmě podaří najít více nájemců pro jednu věž, tím větší je ziskovost takového zařízení. Společnost se chlubí, že ROI (návratnost investic) věže se 3 nájemci je přes 20 % oproti těm dvěma – kolem 13 %.

Graf American Tower Corporation, interval W1. Zdroj: xNUMX XTB.

Crown Castle International

Je to společnost podobná American Tower Corporation. Má také mobilní stanice, které jsou následně zpeněženy pronájem anténních stanovišť mobilním operátorům. Na konci roku 2021 měl Crown Castle International přibližně 40 000 věží tohoto typu. Kromě toho má společnost také přibližně 80 000 mil optických linek. Kromě toho mají asi 115 000 malých reléových stanic umístěných například na pouličních lampách. Očekává se, že menší stanice vyhoví větší spotřebě dat chytrými telefony. V letech 2011-2021 společnost vyčlenila přibližně 32 miliard USD na investice (včetně pořízení věží a vedení z optických vláken a investic do údržby). Většina prostředků pocházela z vytvořených kladných provozních toků (21 miliard USD). Aby společnost splnila ambiciózní cíle, musela využít dluh, který aktuálně přesahuje 20 miliard dolarů. Většina dluhu je s pevnou sazbou, což vám dává větší klid v prostředí rostoucích úrokových sazeb. Stojí za zmínku, že jako všechny ziskové REITy, Crown Castle International je dividendová společnostkterá v letech 2014-2021 zvýšila vyplácenou dividendu na akcii v průměru o 9 % ročně.

Mezinárodní mapa Crown Castle, interval W1. Zdroj: xNUMX XTB.

Equinix

Toto je další REIT, který je součástí indexu S&P 500. O to se stará Equinix akvizice, výstavba a správa datových center. Právě v datových centrech se data ukládají „v cloudu“. Zhruba 36 % tržeb společnosti pochází z cloudového segmentu. Je třeba poznamenat, že Equinix je zodpovědný za přibližně 42 % „prostoru“ poskytovaného AWS (tj. Hyperscale Cloud Edge Nodes). V případě Azure je tento ukazatel na úrovni 43 % a Google Cloud 44 %. Prostor v datových centrech je samozřejmě zpřístupněn i společnostem, které potřebují externí servery s velmi vysokou spolehlivostí. Přibližně 60 % výnosů pochází z proprietárních datových center. 25 % výnosů zase pochází z datových center pronajatých na dobu delší než 15 let. Aby firma zvýšila výnosy, musí nejprve zaplnit prostor svých datových center a vybudovat nová. Nové stavební projekty vyžadují dluhové financování. Z tohoto důvodu měla společnost na konci 2022. čtvrtletí 12 úrokový dluh kolem 6 miliard USD (pouze 2018 % dluhu má pohyblivou úrokovou sazbu). Equinix je dividendová společnost, která mezi lety 2021 a 25 zvýšila dividendu na akcii o více než XNUMX %.

Tabulka rovnodennosti, interval W1. Zdroj: xNUMX XTB.

Veřejné úložiště

Další REIT a další složka indexu S&P 500. Historie společnosti sahá do roku 1972, kdy se B. Wayne Hughes začal rozvíjet koncept skladů pro skladování věcí lidmi. Společnost v současné době zaměstnává 5 600 lidí a má více než 2 600 zařízení ve 39 státech. Služby společnosti využívá přes 1,6 milionu lidí. Společnost je lídrem na trhu a snaží se zvýšit svůj náskok před menší konkurencí. Za posledních 15 let společnost zvětšila své skladové prostory o 90 milionů čtverečních stop. Největší konkurent zároveň zvětšil plochu o 52 milionů čtverečních stop. Společnost zachytila ​​trend používání tzv "Self storage" ve Spojených státech. V roce 1987 využívala služby pouze 3 % Američanů, nyní se toto procento zvýšilo na 9 %. Nejdůležitější trhy pro společnost jsou Los Angeles, San Francisco a New York. Od roku 2010 společnost utratila více než 6 miliard dolarů na investice. Z toho přes 72 % na akvizice a 16 % na organické rozšiřování počtu prodejen.

Graf veřejného úložiště, interval W1. Zdroj: xNUMX XTB.

Simon Property Group

Součást indexů S&P 500 a S&P 100. Jedná se o REIT, který se specializuje na trh komerčních nemovitostí. Hlavní oblastí činnosti je pronájem obchodních center, outletů a dalších podobných prodejen nájemcům. Společnost byla založena v roce 1960 bratry Simonsovými (Melvin a Herbert). V roce 1993 společnost debutovala na burze. Na konci 2022. čtvrtletí 232 vlastnila Simon Property Group 186 nemovitostí o celkové rozloze 80 milionů čtverečních stop. Nemovitosti společnosti se nacházejí v Severní Americe, Evropě a Asii. Společnost je také většinovým akcionářem (XNUMX %) TRG (The Taubman Realty Group) a menšinovým akcionářem francouzské společnosti Klépierre. TRG i Klépierre jsou místní REIT působící na stejném trhu jako Simon Property Group. Klíčovými geografickými oblastmi pro společnost jsou státy Florida, Kalifornie a Texas. 

Simon Property Group graf, interval W1. Zdroj: xNUMX XTB.

Forex brokeři nabízející ETF a akcie

Trh nabízí řadu alternativ k „fyzickému“ nákupu nemovitosti, např. v podobě nákupu akcií vybraných společností, celých balíčků v podobě ETF nebo REIT. Stále větší počet forexových brokerů má k těmto instrumentům poměrně bohatou nabídku akcií, ETF a CFD.

Například na XTB Dnes zde najdeme přes 3500 400 akciových nástrojů a XNUMX ETF, a Saxo Bank přes 19 000 společností a 3000 XNUMX ETF fondů.

makléř
Konec	Polska	Dania	Kypr *
Počet nabízených burz	16 výměn	37 výměn	24 burz
Počet akcií v nabídce	cca 3500 XNUMX - akcií cca 2000 - CFD na akcie	19 000 - akcií 8 800 - CFD na akcie	cca 3 000 - CFD na akcie
Množství nabízené ETF	cca 400 - ETF cca 170 - CFD na ETF	3000 - ETF 675 - CFD na ETF	cca 100 - CFD na ETF
provize	0% provize až do výše obratu 100 000 EUR / měsíc	dle ceníku	Spread závisí na nástroji
Minimální vklad	0 zł (doporučeno min. 2000 500 PLN nebo XNUMX USD, EUR)	0 PLN / 0 EUR / 0 USD	500 zł
Platforma	xStation	SaxoTrader Pro Saxo Trader Go	Platforma Plus500
	PŘEHLED	PŘEHLED	PŘEHLED
	OTEVŘETE ÚČET	OTEVŘETE ÚČET	OTEVŘETE ÚČET

* Nabídka PLUS500 CY

CFD jsou komplexní nástroje a přicházejí s vysokým rizikem rychlé ztráty peněz díky pákovému efektu. Od 72% do 89% z účtů retailových investorů zaznamenávají peněžní ztráty v důsledku obchodování s CFD. Přemýšlejte o tom, zda rozumíte tomu, jak CFD fungují a zda si můžete dovolit vysoké riziko ztráty peněz.